八個關鍵詞 讀懂上半年樓市

 

　　明天，2015年春季天津房地產交易會（以下簡稱“房交會”）將于梅江會展中心舉辦。據悉，本屆房交會共設展位364個，會場面積14355平方米，參展企業103家，其中房地產開發企業81家、中介機構8家、媒體金融等相關單位14家。有業內專家表示，上半年眾多利好消息出臺，八大樓市政策帶動市場回暖。

 

　　關鍵詞一：公積金改革提取標準放寬

 

　　事件還原：1月28日，住建部、財政部、央行聯合出臺新規定，放寬職工提取住房公積金支付房租的條件。取消房租支出占家庭收入比例的限制，不需提供完稅證明和租賃合同備案，也無需租金發票，只需職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租房的，可提取雙方住房公積金支付房租。

 

　　業內點評：“這一政策的出臺，大大推動了住房租賃市場發展，讓商品房買賣

 

　　市場和住房租賃市場更趨均衡，當公積金政策支持居民租房，開發商就有動力把部分商品房轉化為租賃房，過剩的商品房也會被消化一部分。”天津中原投資顧問部任莉莉說道。同時，此次公積金改革讓公積金繳存者真正受益，改變了長期以來繁雜的提取條件限制所造成的提取住房公積金支付房租困難，此次放松提取條件后，公積金的公平性得到了一定體現。

 

　　關鍵詞二：貨幣政策寬松房貸利率再降

 

　　事件還原：2月28日晚間，央行宣布自3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。本次降息是繼去年11月底降息、今年2月初降準之后出臺的第三次寬松貨幣政策。

 

　　業內點評：此次降息，短期內部分需求將會得到有效釋放，提升樓市成交量。有業內人士表示：“在已經進入降息周期的情況下，社會資金量整體寬裕，房企融資渠道拓寬，尤其對上市房企而言，

 

　　股市融資更為便利，房企未來融資成本勢必會有所降低，當前持續下滑的盈利能力將有所改善。對購房者更關心的利率而言，雖然整體已經進入了相對寬松的貨幣環境，但由于銀行攬儲成本相差無幾，而貸款利率則減少了0.25個百分點，銀行存貸息差將再次縮小0.2個百分點，個人房貸業務必將大大壓縮金融機構的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。”

 

　　關鍵詞三：自由貿易試驗區提振濱海樓市

 

　　事件還原：作為第二批自貿區試點之一的天津自由貿易試驗區備受關注，利好政策的帶動對濱海新區的樓市起到了不小的刺激作用。據數據統計顯示，2015年3月，天津一手住宅市場成交共計7828套，成交面積85.9萬平方米，環比上月上升124.33%，與去年同期相比上升10.26%。其中，濱海新區成交量環比增加151.2%，塘沽區增幅最大，環比上升165.7%，大港

 

　　區增幅最小為108%。

 

　　業內點評：自貿區帶動當地樓市發展已有先例，從上海自貿區的發展不難看出，自貿區的設立，對于提升城市能級、對樓市形成利好起到積極作用。“從目前情況來看，最先受益的將是自貿區內部的商用物業，隨著大型跨國企業的進駐，自貿區周邊各類居住需求也會隨之增加，從而帶動土地的升值和房價的上漲。”業內人士分析道。

 

　　關鍵詞四：滿兩年二手房出售免營業稅

 

　　事件還原：3月底，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。這份名為《中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會關于個人住房貸款政策有關問題的通知》規定，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購

 

　　業內點評：此次組合政策放松程度超過市場預期，營業稅和財政部的稅費調整政策引發市場廣泛關注，尤其在二手房市場引發轟動。

 

　　業內專家表示，營業稅的調整對二手

 

　　房交易具有積極作用，但是這個作用是有限的，因為營業稅的比例并不是很高，它減免一些，對整個房子價格的影響是有限的，更多的是交易成本有所下降、活躍度有所提升。

 

　　房，最低首付30%。而在此之前，二套房貸款執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。

 

　　緊接著，財政部、國家稅務總局又聯合發布消息，稱從3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，具體調整內容包括：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

 

　　關鍵詞五：準備金率下調推動資金入市

 

　　事件還原：2月4日，中國人民銀行宣布下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，并有針對性地實施定向降準措施。央行同時表示，將繼續實施穩健的貨幣政策，保持松緊適度，引導貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長，促進經濟健康平穩運行。

 

　　4月20日，央行進行年內第二次降準，降準幅度達到1個百分點。此次降準無疑有利于整體市場預期的改善。

 

　　業內點評：此次降準后所釋放的貨幣流動性，配合去年末以來的兩次降息，將助推更多低成本資金流入市場，增強金融機構對穩增長、調結構的支持力度，有利于整體市場預期的改善。對于房企而言，隨著資金面的整體改善，房地產行業資金緊張局面或將得以緩解，開發貸款以及按揭貸款將有望寬松，增加房企在2015年的投資信心。對于購房者而言，此次降準將進一步增強購房者入市信心。

 

　　關鍵詞六：改善需求釋放賣舊買新增加

 

　　事件還原：從本市多家房地產中介機構獲悉，去年底、今年初，計劃將原有舊房賣掉換購新房的改善型客群明顯增加，已經占到整體改善型購房者的七成左右，甚至有個別改善目標更高的置業者為“賣二買一”群體。通過“賣一買一”方式來“換購”住房的熱情抬頭。

 

　　業內點評：目前市場環境對改善型需求利好明顯，90平方米以上的中大戶型房源成交量明顯上漲，加上央行降息為貸款購房者減負，促進了改善型需求持續入

 

　　市，市場活躍度快速提升。“目前二手房市場改善需求與剛性購房需求各占一半，但是改善客戶‘賣一買一’現象持續為二手房市場成交增加熱度，尤以換樓層、兩室換三室的需求居多。特別是公積金新政出臺后，以公積金貸款方式購第二套房及其他符合天津市購房條件購買自有住房的，首付比例降為三成，因而吸引公積金貸款購二套房的改善客戶積極入市。”搜房網房天下天津二手房河北金緯路店銷售負責人劉梓銘表示。

 

　　關鍵詞七：公積金新政策首房首付二成

 

　　事件還原：5月25日，天津公積金新政終于在“紅五月”尾聲之際驚喜落地。按照新政，以首套房首付二成，夫妻雙方聯合貸款，最高上限80萬元來算，100萬元以內房款的住宅可全部使用公積金貸款，不需要組合商業按揭貸款。若購買100萬元的

 

　　住房，首付20萬元，公積金貸款80萬元，按3.75%年利率、貸款年限30年、等額本息計算，每月需支付月供3704.92元。

 

　　業內點評：這將大大減小首套及改善型客戶的購房壓力，進一步支持合理購房需求，刺激觀望者積極入市。

 

　　關鍵詞八：樓市銷量看漲新房二手房齊增

 

　　事件還原：在整體利好的政策環境之下，上周新房市場成交量穩中有升，5月一手房成交共計11315套，成交面積124.6萬平方米，成交均價11716元/平方米，環比4月增加2432套，成交面積環比增加31%，成交均價上升7.7%。二手房成交11184套，連續兩月突破萬套，同比上漲94.4%。樓市“紅五月”已成定局。

 

　　業內點評：對于今年如期而至的“紅五月”，劉梓銘介紹：“連續的政策利好無疑推

 

　　動了人們買房置業的熱情。從‘五一’小長假到現在，二手房市場的購房意向依舊強烈，出手客戶均為去年年底或今年新增觀望群體，且成交周期較之前也有明顯縮短。”二手房市場成交在高位基礎上再度上揚，上周二手房住宅成交共計2918套、25.8萬平方米，成交量逼近今年以來的成交峰值，成為今年周度成交量的第三高位，市場持續九周處于高位波動區間，整體走勢樂觀。